来源：中国房地产报大湾区鼎冠策略资
竞拍后半段，火药味十足。
现场竞价57轮，溢价46%，深圳今年第二块宅地由联发强势拿下。
6月19日下午3点，深圳交易集团的22楼交易大厅在时隔5个月后，再次迎来宅地公开出让。位于深圳市龙华区的A817-0619宗地共吸引了8家房企报名竞拍，包括中铁置业、绿城、、龙华建设、厦门国贸、中能建、联发集团以及中海地产。
最终，经过57轮、近半个小时的现场竞价，“深圳联粤房地产开发有限公司”以12.12亿元拿下地块，溢价率达46.6%，楼面地价约44559元/平方米。
天眼查数据显示，深圳联粤房地产开发有限公司成立于2020年，为联发集团的全资附属公司。
今日竞拍结束后，有其他参与竞拍的房企人员向中房君表示：“过程还是很激烈的，结果也有点出乎意料。”
但实际上，联发如此强势拿下今日出让宅地并不意外。据中房君查询，今日出让的A817-0619宗地，与联发的在售项目联发臻著雅居直线距离仅约400米，换句话说，联发对于地块所在的片区以及市场并不陌生。
更重要的是，联发臻著雅居已是联发集团在深圳的唯一在售住宅项目，于2023年开盘，目前已进入尾盘销售阶段。在今日竞拍现场，手拿66号竞拍号码的联发集团与中铁置业现场互不相让，双方均志在必得，竞拍后半段火药味十足。
最终，以46.6%的溢价率拿下A817-0619宗地，联发集团此次在深圳的“补仓”意图十分明显。
从今日出让的A817-0619地块指标来看，深圳今年第二块出让的宅地是一宗“迷你地块”，土地面积仅10898.05平方米，建筑面积27200平方米，挂牌起始价8.27亿元，依旧按照“价高者得”的原则确定竞得人，并且没有限制售价，没有需要配套建设的公租房人才房等公共设施，也没有“90/70”户型限制的要求。
与此同时，该地块的规划容积率仅约2.5，是深圳近年来出让宅地中少有的低容积率地块，业内预计，地上建筑预计不超过30层。另一方面，从该地块的地形上看，整体呈三角形，则对开发商的开发设计能力也提出了一定要求。
01
节奏加快、思路转变鼎冠策略资
深圳土拍将进入“快车道”
值得关注的是，在今日成功出让第二块宅地后，深圳土拍市场接下来也将驶入“补货快车道”，5月份以来，深圳在宅地供应的节奏上明显加快，且供应思路也有了较大转变。
近一个月内，深圳接连挂牌出让了4宗居住用地，其中2宗位于龙华区，1宗位于光明区，1宗位于前海合作区。
最新上架的1宗，是6月13日正式挂牌的前海合作区T201-0232居住地块，被称为“前海压箱底宅地”，土地面积仅8287.15平方米，是近两年来深圳公开出让过的面积最小的商品房宅地，拟于7月14日正式出让，价高者得。
不仅如此，据中国房地产报大湾区盘点，自今年4月以来，深圳通过调整用地性质，一口气释放了13宗纯粹的住宅用地，位于深圳各区域核心位置，其中，寸土寸金的南山区便调整出了3宗宅地。
而这些宅地的调整前用地性质，涵盖了商业性办公用地、交通设施用地、医疗卫生用地、一类工业用地甚至部分公共绿地。
进行土地用途的调整以外，为吸引更多的房地产开发企业参与竞拍，在居住用地的多项规划指标上，深圳也在不停做出优化和让步。
今年4月，原定于4月30日出让的宝安区A002-0060宗地，在开拍前两天宣布中止出让，该地块起拍价为86.27亿元，是宝安区规划打造成“文旅商住综合体天花板”的黄金地块，挂牌出让后也被一度被市场寄予厚望，或将成为“百亿元地块”。
彼时，业内观点一致认为，尽管该地块所在位置一流，但商业规划占比高达51%，转让条件太苛刻，在深圳商业整体供应过剩的背景下，导致房企不敢贸然出手。
5月底，中止出让的该地块迎来了规划调整方案的公示。
调整后，地块商业面积占比大幅降低，反之，住宅用地面积提高至了地块面积近90%的比例，地块的主导功能也由原来的“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，整体容积率由5.7同步降至3.7。
有深圳开发商人士向中房君表示：“宝中黄金地块调规以后，对开发商而言吸引力更大，确定性更高，没有了后顾之忧。”
02
专家：“小而美”地块更受房企青睐
国企央企包揽深圳去年至今所有宅地
2024年，深圳土地市场热度、成交量依旧呈现明显下降，与2023年成交了14宗宅地相比，深圳去年仅成交6宗居住用地，其中，1宗为深汕合作区的三类居住用地，5宗为二类居住用地。
虽然供应量锐减，但去年深圳出让的地块整体质量较高，5宗宅地共卖出了超346亿元的总地价，平均一块宅地的成交价约70亿元，地块优质的同时门槛也相对更高。
而自二季度开始，深圳在宅地供应上的思路开始有所转变，无论是在宅地的区位、大小、指标抑或是竞拍门槛上，都有了更多的为房企“减负”的趋势。
对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，“缩量提质”是房地产市场目前的核心策略，土地市场也不例外。深圳在总量控制下更注重优质地块供应，同时通过调整用地性质盘活存量资源。目前，房企投资更趋理性，城市核心的“小而美”地块更容易获得青睐。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，不仅是深圳，热点城市土地出让均呈现小型化、中心区，需求较为确定，且利润确定性也较强，有助于开发商拿地之后迅速开发迅速回笼资金，“市场变化太快，加上目前依旧是买方市场，项目之间竞争激烈，地块小对于房企来说，可以在短期内做出最优的规划设计，并且将项目迅速开发出来投入市场。”
李宇嘉指出，不仅是深圳，全国多个城市当前均通过调整土地用途、地块指标的方式，释放城市中心位置的优质宅地，一方面是通过调整规划匹配市场需求，另一方面也有城市之间土地市场分化内卷的因素在其中。
“目前各地供应的地块比较多，但拿地的仍旧是国企央企和少数民企，这个时候，就看哪个城市的土地供应更优质了，市场上并不缺地，但开发商聚焦的只会是确定性更高的投资标的。”
同时，对比二季度以来的全国土拍市场，近期民企频繁现身核心城市拿地的现象也引发市场关注，但于深圳土拍市场，从去年至今，成功出让的7宗宅地仍全部由央企国企竞得。
中指研究院报告指出，民营房企拿地的可持续性仍有待观察，从销售端来看，房企销售额仍处于下降通道，5月销售平淡，销售端压力或将继续向投资端传导，因此，民营房企的信心实质性提升，需要销售回暖的带动。
随着接下来还有多块宅地的陆续出让，民营房企的身影又会否重现深圳土拍市场？
转自：市场资讯
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